Comment faire un investissement SCPI : les points-clés à considérer

Pour investir dans de l’immobilier sans avoir à s’alourdir des contraintes locatives, vous pouvez investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ce sont des placements financiers qui peuvent être souscrits par tous, du fait de leur ticket d’entrée abordable.

Comment réaliser un investissement SCPI ? Les points-clés à considérer dans cet article.

 

Souscrire à des parts de sociétés non cotées

Il s’agit de souscrire à des parts de sociétés non cotées auprès d’un exploitant qui se charge de l’acquisition immobilière, de la constitution du parc ainsi que de la mise en location. Pour cela, ce dernier émet des parts dont la souscription est ouverte au grand public : aux particuliers tout comme aux professionnels.

Le parc immobilier rapporte des loyers qui seront ensuite redistribués à tous les souscripteurs de parts.

En investissant dans les SCPI, vous détenez ainsi de l’immobilier diversifié :

  • des immeubles professionnels produisant des loyers de qualité
  • des immeubles résidentiels générant à la fois des loyers et de la réduction d’impôt, grâce à des montages fiscaux tels que les dispositifs Pinel, Malraux, de déficit foncier et Denormandie
  • des immeubles implantés en Île-de-France et dans les régions 
  • des immeubles situés aussi bien en zone euro qu’à l’étranger

Les SCPI ont pour avantage de délivrer des rendements élevés, exprimés en taux de distribution (TD) : le taux est de 4.3% en moyenne, et celui-ci se démarque par sa stabilité exemplaire, quelle que soit la conjoncture.

 

Acheter des parts sur le marché primaire et sur le marché secondaire

Les SCPI sont accessibles sur deux types de marchés :

1/ Le marché primaire qui est celui de l’émission : les parts sont alors disponibles auprès des intermédiaires agréés. Ceux-ci sont les conseillers en investissement financier (CIF), les conseillers en gestion de patrimoine indépendant (CGP) et les courtiers. Elles peuvent être souscrites en ligne, ou par voie classique. 

Les avantages : un large choix (plus de 200 SCPI sont commercialisées sur le marché primaire). Vous pouvez choisir des SCPI de rendement, des SCPI fiscales (ayant vocation à défiscaliser comme mentionné plus haut), ou encore des SCPI de plus-value.

Les inconvénients : l’obligation de se soumettre au report de jouissance qui est la période pendant laquelle vous ne percevez pas de vos parts de loyers.

2/ Le marché secondaire qui est celui des échanges et des transactions de gré à gré : les investisseurs négocient entre eux – en particulier pour certaines catégories de SCPI dont celles à capital fixe. Quant aux SCPI dites à capital variable, leur revente est organisée par l’exploitant lui-même.

Les avantages : les prix peuvent être revus à la baisse comparés à ceux achetés sur le marché primaire. Certaines SCPI indisponibles sur le marché de l’émission peuvent aussi circuler sur le marché secondaire. Par ailleurs, vous ne supportez pas de report de jouissance, car votre SCPI rapporte déjà.

Les inconvénients : un choix limité, et la quasi rareté des SCPI fiscales, entre autres, du fait de la durée de détention exigée par l’exploitant et qui correspond à la période d'engagement en contrepartie de la réduction de l’impôt sur le revenu de l’investisseur.

 

Comparer les indicateurs de performance

Plusieurs indicateurs de performance feront l’objet d’un comparatif, et ceux-ci sont les suivants : 

  • le rendement annuel ou taux de distribution (TD)
  • la capitalisation
  • les réserves (provisions pour gros travaux et report à nouveau)
  • le taux de rendement interne (TRI)
  • le taux d’occupation financier (TOF)
  • l’évolution du prix de la part

 

Les différentes manières d’investir en SCPI

Vous disposez de différentes manières pour investir en SCPI :

  • en pleine propriété, en cash ou à crédit
  • en nue-propriété ou en usufruit, c’est-à-dire que vous souscrivez suivant le montage du démembrement
  • par le biais des placements destinés à épargner : l’assurance-vie, le Plan d’épargne retraite PER

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