Les investisseurs demeurent à l’affût des placements les plus rentables, en particulier ceux qui sont à la portée du grand public, et c’est le cas des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Bien que leurs excellentes performances soient au rendez-vous pour la grande majorité d’entre elles, les nouveaux souscripteurs de parts consultent régulièrement la liste des meilleures SCPI, qui est mise à jour et rendue publique. Ce sont les experts financiers et les professionnels de ces placements pierre-papier qui mettent au point les critères destinés à mesurer ces performances. Quels sont-ils et comment réussir votre sélection afin de bien rentabiliser votre portefeuille ?
La stabilité du taux de distribution (TD)
La stabilité du taux de distribution fait partie des critères les plus parlants pour mesurer les performances d’une SCPI. Il correspond au rendement annuel. C’est en période de crise que ce TD fournit les informations les plus intéressantes, car il demeure constant pour les SCPI les plus résilientes. En revanche, celui-ci peut connaître une tendance à la baisse pour celles en difficulté, sans pour autant franchir le seuil des 2%, voire atteindre des valeurs négatives comme ce fut le cas pour la majorité des OPCI.
La régularité des versements et du montant des dividendes
Les investisseurs consultent aussi ce paramètre, étant donné que l’objectif principal d’un investissement SCPI est avant tout d’encaisser des compléments de revenus. Les dividendes ne sont pas des indicateurs de performances, certes, mais la régularité de leur versement est un bon outil de mesure, de même que la stabilité de leur montant.
À noter en effet que certaines SCPI prélèvent des réserves des loyers encaissés avant de distribuer les dividendes, tandis que d’autres s’abstiennent de se constituer ces provisions (qui sont le report à nouveau et les provisions pour gros entretiens).
Le potentiel de plus-value
Le potentiel de plus-value reflète la bonne tenue de route de la SCPI sur les années à venir. Ce sont les experts immobiliers qui évaluent en effet la valeur des immeubles composant le patrimoine des SCPI. Plus cette valeur du patrimoine est élevée, plus la SCPI est elle-même valorisée - et ce, au moyen de l’augmentation du prix de la part, autre indicateur à analyser afin de déterminer ce potentiel.
Le report à nouveau et les provisions pour gros entretiens
Le report à nouveau (RAN) comme mentionné plus haut, fait partie des réserves de la SCPI pour faire face à des jours difficiles. Il en est de même pour les provisions pour gros entretien (PGE). Sa capacité à se constituer ces réserves permet de mesurer ses performances, étant donné que ces dernières sont puisées depuis les dividendes.
Le taux de rendement interne
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur permettant de mesurer les performances passées de la SCPI. Seul le TRI des SCPI âgées est disponible ; toujours est-il que les résultats passés ne préjugent pas de celles à venir. Le TRI est obtenu à partir de l’évolution du prix de la part, de même que des revenus distribués sur la période considérée. C’est aussi à partir du TRI que l’investisseur peut évaluer l’appréciation et la dépréciation de la part.
Les autres indicateurs intervenant dans le classement des SCPI
À tous ces indicateurs s’ajoutent la capitalisation de la SCPI, le volume des collectes et, de manière générale, un bon positionnement aussi bien sur le marché primaire que sur le marché secondaire. Dernier élément, et non des moindres : la qualité de la société de gestion, car c’est de cette dernière dont émane la stratégie d’exploitation de la SCPI.
