L’avantage de l’investissement pierre-papier, c’est la possibilité de diversifier à moindre coût et de profiter des multiples atouts qui en sont issus. C’est le cas avec les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui, rappelons-le, vous verse des loyers issus de la pierre pour compléter vos revenus et pour dynamiser votre portefeuille de placements.
De l’immobilier résidentiel et de rendement dans le parc des SCPI
L’immobilier résidentiel exploité par les SCPI est celui qui génère de la réduction d’impôt. Le parc est composé d’immeubles loués sous le dispositif Pinel, Malraux et de déficit foncier.
Quant à l’immobilier professionnel, il s’agit d’immobilier de rendement destiné à générer les meilleures performances pour une exploitation à moyen terme (6 ans à 9 ans) et pour être ensuite revendu pour produire de la plus-value.
De l’immobilier géré
Vous investissez dans la pierre certes, mais au moyen de la souscription à des parts de société. C’est un spécialiste en gestion de portefeuille immobilier qui se charge de réaliser les acquisitions selon sa propre stratégie. Cela en vue de sécuriser le placement et de générer les meilleurs dividendes. C’est aussi ce spécialiste – qui est la société de gestion – qui endosse toutes les missions relatives à la mise en location.
Exemple : dans le cas de l’immobilier résidentiel, la société de gestion cible les biens répondant aux critères d’éligibilité (emplacement, typologie). De même, elle calcule les loyers qui sont réglementés et soumis à des plafonds. En revanche, ce sont les investisseurs souscripteurs de parts qui profitent de la réduction d’impôt issue des dispositifs susmentionnés.
Notons que certains immeubles résidentiels sont exploités en tant qu’immobilier de rendement. Dans ce cas, ils sont mis en location suivant les conditions classiques (c’est-à-dire sans les contraintes générant de la réduction d’impôt), puisque l’objectif est de distribuer des loyers élevés.
Tous les travaux d’entretien et de réparation, voire de rénovation, sont supportés par la société de gestion. Les fonds nécessaires à leur financement sont alors ponctionnés à partir des loyers collectés pour être logés dans une poche de réserve : les provisions pour gros entretiens (PGE).
C’est aussi la société de gestion qui planifie l’expertise immobilière ayant lieu chaque année et qui décide de la revente éventuelle du bien. Un immeuble qui ne répond plus aux attentes sur le marché peut en effet dévaloriser l’ensemble du patrimoine, ce qui se répercute sur le prix de la part, et de manière générale, sur l’attractivité de la SCPI.
De la plus-value – ou de la moins-value, selon le cas – pourrait résulter de la revente, en fonction de la valeur vénale dégagée. Dans la majorité des cas, les sociétés de gestion étant réactives, les immeubles remis en vente produisent plutôt des gains, et ceux-ci sont distribués aux investisseurs souscripteurs de parts. Le calcul est le même que celui des dividendes, c’est-à-dire en fonction de la quote-part de chacun.
Comment bien diversifier votre portefeuille ?
Vous pouvez diversifier selon la catégorie de la SCPI : de rendement ou résidentielle. Avant d’opter pour ces dernières, aussi dites fiscales, vérifiez d’abord que votre situation fiscale nécessite de mettre en place un plan de réduction d’impôt. Sachez en effet que ces familles de SCPI génèrent un rendement de 3.2% en moyenne contre 4.8% pour les SCPI de rendement. Simulations et recommandations issues de votre conseiller en gestion de patrimoine sont requises pour réussir votre diversification.
À noter, par ailleurs, que la stratégie que vous mettrez en place sera fonction de votre propre profil d’investisseur et qu’elle sera totalement personnalisée.
