Comment évaluer la succession et quelles astuces pour adoucir l’imposition ?
Décryptage réalisé par notre pôle d'experts pour vous donner les repères indispensables avant toute décision patrimoniale ou immobilière.
Transmettre son patrimoine immobilier et financier à ses héritiers sans subir une fiscalité confiscatoire exige d’anticiper l’évaluation des biens et de mobiliser les mécanismes d’abattement légaux prévus par le Code général des impôts.
1. La méthode d’évaluation de la masse successorale
À l’ouverture d’une succession chez le notaire, chaque actif immobilier doit être évalué à sa valeur vénale réelle au jour du décès :
- Pour la résidence principale occupée par le conjoint survivant ou les enfants mineurs, un abattement légal de 20 % est automatiquement appliqué sur la valeur du bien.
- Pour les biens locatifs, l’estimation doit refléter les prix réels constatés sur le marché local, en s’appuyant sur la base de données des notaires et de l’INSEE.
2. Les abattements légaux en ligne directe
Chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans aucun droit de donation ou de succession. Pour les petits-enfants, l’abattement est de 31 865 euros. Les barèmes officiels sont actualisés sur Service-Public.fr.
3. Les stratégies d’anticipation pour réduire les droits
- La donation avec réserve d’usufruit : Vous ne transmettez que la nue-propriété du bien. Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété (définie selon l’âge du donateur par l’article 669 du CGI). Au décès, l’usufruit s’éteint et les enfants récupèrent la pleine propriété en franchise totale d’impôt.
- La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) : Facilite la transmission progressive de parts sociales plutôt que d’un bien indivisible.
- L’assurance-vie : Les capitaux transmis aux bénéficiaires désignés bénéficient d’un abattement spécifique de 152 500 euros par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans.
